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Deficit foncier : comment le calculer ?

Le déficit foncier survient lorsqu’un propriétaire possède un bien immobilier qui lui coûte plus cher que ce qu’il lui rapporte. Dans ce cas, il a la possibilité de déduire la différence de son revenu global. Comment fonctionne ce calcul et quelles charges sont réellement déductibles ?

Présentation du déficit foncier

Être propriétaire d’un appartement ou d’une maison entraîne de nombreuses charges et frais divers : travaux d’entretien, de réparation, charges de copropriété, intérêts de l’emprunt, taxe foncière… Dans certains cas, les loyers perçus ne permettent pas au propriétaire de rentabiliser son bien. En résumé, son bien lui coûte plus cher chaque mois que ce qu’il va lui rapporter, on parle alors de déficit foncier.
Sous certaines conditions, le propriétaire peut imputer ce déficit sur son revenu global, en respectant une limite de 10 700€ et uniquement si le bien est en location jusqu’au 31 décembre de la troisième suivant l’opération. C’est-à-dire que si vous souhaitez vendre votre bien avant les trois années réglementaires, les avantages tirés du déficit foncier pourront être remis en cause.
Ainsi, le propriétaire pourra utiliser le déficit foncier de son investissement locatif pour faire baisser son imposition. Ce mécanisme présente un avantage considérable : il n’est pas pris en compte dans le plafonnement à 10 000€ par an des niches fiscales.

Le déficit foncier : le fonctionnement

On distingue trois grandes catégories de charges déductibles des revenus fonciers :

  • Les charges financières en lien avec les intérêts de l’emprunt : il s’agit de l’ensemble des intérêts du crédit immobilier et des frais annexes (frais de dossier et les assurances diverses).
  • Les charges liées à l’exploitation du bien : il s’agit des éventuels frais versés à l’agence, les frais de copropriété ou de syndic ou encore la taxe foncière.
  • Les charges liées aux travaux d’entretien, d’amélioration ou de réparation : attention, vous ne pourrez pas déduire les travaux de construction et d’agrandissement. Les frais déductibles concernent uniquement la remise en état ou l’apport d’un élément de confort. Le montant des travaux n’est pas plafonné.

Pour calculer votre déficit foncier, vous devrez en premier lieu définir le montant total de vos revenus immobiliers bruts, calculer vos intérêts d’emprunt et toutes vos autres charges. Ensuite, déduisez vos intérêts d’emprunt de votre revenu brut. S’il y a déficit, vous pourrez le déduire de vos revenus fonciers des années suivantes. Pour finir, enlevez de vos revenus nets toutes les autres dépenses. Si vous constatez que le résultat est négatif, vous pourrez alors déduire le montant obtenu de votre revenu global, en respectant le plafond de 10 700€. Vous avez la possibilité de reporter le surplus sur les années suivantes.

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